O reajuste dos contratos de aluguel não é o único custo que vem pesando no orçamento das famílias que não tem imóvel próprio e pagam locação.
O preço do condomínio e do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) podem superar 80% do valor do aluguel na cidade de São Paulo, segundo uma pesquisa feita pelo QuintoAndar, startup de tecnologia que aluga e vende imóveis residenciais.
Leia também
Os bairros da zona sul são os que concentram os maiores valores de condomínio e IPTU na cidade em comparação com o preço do aluguel.
Já as zonas leste e norte têm os bairros em que essa relação é a menor na cidade. Em média, os paulistanos dessas regiões representam o equivalente a 35,14% do aluguel
Parque Real lidera ranking de preços
O Parque Real é o bairro da zona sul que tem o maior custo relativo ao condomínio e IPTU: 82% do preço do aluguel.
Portal do Morumbi, Panamby, Morumbi e Vila Sônia aparecem na sequência, todos com taxas superiores a 80%.
Os bairros com menor custo relativo são Ermelino Matarazzo%2C Ponte Rasa%2C Artur Alvim%2C Vila ré%2C na Zona Leste%2C e Jardim Brasil%2C na Zona Norte.
O levantamento da Quinto Andar também mostrou que os custos total de taxas como condomínio e IPTU "são um desafio financeiro na hora de alugar um imóvel".
Os principais fatores que influem nos valores de aluguel e de condomínio são diferentes.
No caso do preço do aluguel, procura e demanda são os principais influenciadores, seguidos
por características do imóvel e seu estado de conservação.
No caso das taxas condominiais, o que influi mais são os gastos com funcionários, manutenção e conservação de áreas comuns, como elevadores, áreas de circulação, piscina e espaço gourmet.
De acordo com o levantamento da plataforma, 23,3% dos inquilinos do Real Parque gastam mais com essas contas do que com o custo mensal de locação.
No Portal do Morumbi, 20,1% dos locatários estão nessa situação, vivenciada por 14% dos inquilinos do Panamby.
Na capital paulista, 2% dos inquilinos do Quinto Andar pagam mais de condomínio e IPTU
do que no aluguel em si.
O percentual é menor do que o registrado no Rio de Janeiro, onde 3,4% dos locatários estão nessa situação.
Maioria dos novos contratos de aluguel sofrerá reajuste pelo IPCA
A série de altas do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) vem gerando reajustes abusivos nos contratos de alugueis, fazendo donos de imóveis e inquilinos renegociarem valores e imobiliárias e administradoras imobiliárias alterarem o indexador de correção dos novos contratos.
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) vem sendo o indicador mais escolhido para a renovação ou assinatura de novos contrados.
Mais de 60% dos acordos de locação firmados desde novembro de 2020 na Quinto Andar, startup de tecnologia que aluga e vende imóveis residenciais, têm como correção o IPCA.
"Quando começou a série de altas do IGP-M sentamos com inquilinos e proprietários para intermediar a negociação, mostrando que o descolamento do indicador com o comportamento da inflação oficial não seria bom para a relação deles", diz José Osse, head de comunicação do Quinto Andar.
Osse afirma que tanto locadores quanto locatários viram com bons olhos a solução.
Os donos porque viram que antevemos um problema que poderia refletir na sua renda%2C e os inquilinos por sentirem-se protegidos ao perceberem que estávamos tomando a iniciativa de buscar a melhor solução para eles.
Atualmente a Quinto Andar tem 120 mil contratos vigentes - entre velhos e novos - tendo o IPCA como indexador. Por mês, quase 11 mil acordos são fechados pela companhia com o mesmo indicador.
"A aceitação de substituição do IGP-M, que era tradicional na assinatura dos contratos de aluguel, pelo IPCA vem sendo grande. Porém, sempre mostramos a possibilidade de proprietário e inquilino optarem por outro indicador", afirma Osse.
Outra empresa, o Grupo Lello, administradora de condomínios e imóveis, também vem utilizando o IPCA como indexador dos contratos de aluguel desde janeiro deste ano.
Moira Toledo, diretora de risco e governança, diz que ao propor a alteração a companhia só teve retorno positivo de ambas as partes.
Ao nos anteciparmos%2C demos mais velocidade e segurança para as locações. Imagine um locatário receber uma proposta que era mais vantajosa para o seu contrato antes mesmo de pedir a negociação. Além disso%2C os locadores passaram a ganhar mais confiança dos inquilinos.
Segundo levantamento feito pela Lello mostra o seguinte cenário entre outubro de 2020 e julho deste ano:
• 30,64% dos contratos de aluguel não foram reajustados;
• 31.67% dos acordos foram corrigidos pelo IPCA;
• 29.91% optaram por um reajuste alternativo entre IPCA e IGPM; e
• 7,95% optaram pelo reajuste integral pelo IGP-M.
O que está em discussão?
O IGP-M acumulou alta de 32% em 12 meses, calculado até abril de 2021. Com isso, contratos de aluguel com aniversário nos meses que o indicador registrou alta sofreram esse percentual de reajustes.
Paralelamente, no mesmo período, o IPCA, que calcula a inflação real do país, acumulou alta de 5,20%.
Ação no STF e Projeto de lei querem indexação pelo IPCA
A Câmara dos Deputados aprovou no dia 7 de abril, por maioria de votos, o regime de urgência para o Projeto de Lei nº 1026/21, que solicita a troca do IGP-M pelo IPCA nos contratos de aluguel.
Por causa da solicitação de urgência, o PL poderá ser votado nas próximas sessões do plenário.
Paralelamente a isso, entidades que representam lojistas de diversos segmentos entrassem com uma ação no STF (Supremo Tribunal Federal) pedindo a alteração do indicador que corrige os contratos de locação.
Isso significa autorizar a substituição automática do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) como indicador para a aplicação dos contratos de aluguel.
Ao todo, 23 entidades representativas do comércio varejista assinam a ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental), uma espécie de ação que tem por objetivo pedir ao STF evitar ou reparar lesão a preceito fundamental resultante de ato do poder público.
Do outro lado da ponta, Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de SP) Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e outras entidades do setor afirmam defendem a livre negociação entre as partes.
"Locador e locatário não são obrigados a indexar o IGP-M no contrato. A negociação é livre no Brasil. O que não podemos admitir é que venha controle estatal sobre as relações privadas", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci.
Confira 6 dicas para negociar o aluguel do seu imóvel
Morar de aluguel ficou 16,5% mais caro em 2022, de acordo com informações do Índice FipeZap+, que acompanha o comportamento dos preços da locação residencial em 25 cidades brasileiras. O salto representa a maior variação do indicador desde 2011, período em que os preços de locação avançaram, em média, 17,3%. A Arbo Imóveis, marketplace do mercado imobiliário, listou sete dicas para orientar a negociação do aluguel. Veja nas fotos a seguir